Une maison abandonnée est une bâtisse laissée sans occupation ni entretien par son propriétaire pendant une longue durée. C'est par exemple le cas d'une vieille bâtisse envahie par la végétation, avec des fenêtres brisées, dont les propriétaires sont partis à l'étranger il y a 20 ans. Les amateurs de rénovation et investisseurs immobiliers s'intéressent de plus en plus à ces maisons abandonnées en raison de leur potentiel de valorisation et de leurs prix souvent réduits. Ces propriétés peuvent être transformées et vendues, ou rénovées pour être habitées. Dans tous les cas, la légalité et la planification sont indispensables.
Comment rénover une maison abandonnée ?
L'évaluation de l'état du bâtiment abandonné permet de repérer les dégâts et de sécuriser la propriété si elle est dangereuse. Il faut ensuite planifier le projet et obtenir les autorisations requises avant de rénover. Confiez l'inspection de la maison à des professionnels. Ils peuvent identifier les dégâts invisibles à l'œil nu, tels que les fissures dans la fondation, les risques d'infiltration, les problèmes de charpente, les moisissures invisibles, les installations électriques défaillantes ou dangereuses, etc. Puis, établissez un budget de rénovation.
La planification est essentielle
Un plan de rénovation détaillé favorise l'évaluation des travaux nécessaires à l'opération. Il permet de les classer par ordre de priorité. Un calendrier de rénovation vous aide à prioriser les travaux essentiels pour gagner du temps et à économiser de l'argent. Il guide également la réalisation des travaux suivant un ordre logique.
Dans une maison abandonnée à donner où il faut refaire l'électricité et la plomberie, il faut par exemple prioriser ces travaux avant de toucher aux murs. Si vous ne planifiez pas bien votre projet, vous devrez casser les murs déjà rénovés pour remettre votre circuit électrique et votre plomberie en état. Vous pouvez aussi consulter des livres spécialisés en rénovation pour bien organiser les travaux.
Par ailleurs, le calendrier de rénovation aide à anticiper les délais administratifs. Il aide à prendre de l'avance pour le rassemblement de la collection de documents nécessaires et le dépôt des demandes de permis de construire en fonction du temps de validation de la commune ou de la ville. Il est aussi essentiel pour étaler les charges financières du projet, en dispersant les travaux onéreux. Vous éviterez, en outre, les répercussions financières des retards et des interruptions de la remise à neuf de la maison abandonnée.
Quelles sont les démarches pour acquérir légalement une maison abandonnée ?
Identifiez toujours le propriétaire du bien immobilier. Le contrôle des titres de propriété est essentiel pour l'acquérir légalement. Vous pouvez consulter le cadastre, le service hypothécaire ou rechercher les éventuels héritiers du bien abandonné. Vérifiez les dettes attachées au bâtiment abandonné, car l'abandon ne peut pas toujours être dû à un déménagement. Parfois, des litiges juridiques, des arriérés d'impôts et des hypothèques poussent le propriétaire à abandonner une bâtisse. Contactez ensuite le propriétaire ou ses ayants droit pour négocier de l'achat de la maison.
Par ailleurs, vous pouvez aussi vérifier auprès des collectivités locales s'il est possible de racheter la maison via des enchères ou des procédures administratives spécifiques. Cette alternative est possible dans certaines situations, où la maison a été abandonnée depuis longtemps. Enfin, l'achat de l'immobilier doit être finalisé auprès d'un notaire. Des obligations fiscales variées résultent d'une telle démarche. Il s'agit notamment des frais de notaire, de la taxe foncière et des impôts sur la plus-value.
La légalité est primordiale
Votre acquisition peut être contestée par le propriétaire légal de la maison ou ses héritiers si votre démarche est illégale. Ainsi, vous risquez l'expulsion et la perte de vos investissements. La situation peut aussi être assimilée à une infraction. Elle vous expose donc à des sanctions pénales. En revanche, une procédure légale vous offre une sécurité juridique en plus des accès aux aides et prêts pour la rénovation du bien immobilier abandonné.
Quelles sont les obligations du propriétaire d'une maison abandonnée ?
Bien que la maison ne soit pas occupée, son propriétaire est tenu de :
- Vérifier régulièrement son état
- Réaliser des travaux de maintenance (sécuriser les fenêtres, réparer les fissures, renforcer le toit, etc.)
- Prévenir les nuisances (envahissement par la végétation, prolifération des nuisibles, occupation par des animaux sauvages, etc.)
- Prendre des mesures immédiates en cas de détérioration
- Sécuriser le bâtiment abandonné et signaler les services municipaux en cas de problème de sécurité
- Écarter les risques d'incendie
Ce propriétaire a aussi des obligations fiscales liées à la maison abandonnée, telles que la taxe foncière, la taxe sur les logements vacants applicables dans certaines régions et l'impôt sur la plus-value immobilière. De plus, il demeure responsable en cas de dommage causé dans son terrain ou à l'intérieur du bâtiment abandonné.
Les obligations doivent être respectées.
Le non-respect de ses obligations expose le propriétaire à des sanctions civiles si un tiers est blessé sur sa propriété ou à cause de l'état de la bâtisse abandonnée. Le non-paiement des taxes foncières entraîne des amendes substantielles ou des frais supplémentaires. En revanche, si vous entretenez régulièrement le bien immobilier, les dégâts seront moins onéreux et les chances de vente seront maximisées parce que le bâtiment reste en bon état.
Comment évaluer le prix d'une maison abandonnée ?
Le prix des maisons abandonnées peut être évalué en le comparant à celui des autres propriétés similaires. Il est aussi possible de procéder à la détermination du coût de reconstruction à neuf du bien immobilier en soustrayant une décote en vue de sa détérioration. L'évaluation nécessite aussi l'avis et l'expertise d'un professionnel immobilier. Le prix dépend généralement de différents facteurs :
- L'emplacement
- L'état de la maison abandonnée
- La taille du terrain et de la bâtisse
- Les travaux nécessaires
- Les réglementations locales
L'évaluation précise est cruciale.
Vous évitez de payer plus que la valeur réelle du bâtiment abandonné grâce à une évaluation précise. Vous pouvez aussi équilibrer vos dépenses et ajuster le budget pour les travaux nécessaires. Elle vous permet, par exemple, de demander une réduction du prix, en raison de l'ampleur des travaux de rénovation à faire. De plus, une évaluation précise aide à calculer le rendement de l'investissement sur le long terme si la maison est vendue, louée ou habitée. Bien qu'il existe des outils d'estimation immobilière en ligne avec des photos ou des images, les évaluateurs immobiliers professionnels fournissent un travail fiable qui tient compte des différents facteurs de variation du prix du bien immobilier abandonné.
La préparation et la légalité sont importantes pour maximiser le rendement de l'investissement et garantir une jouissance sereine du bâtiment abandonné. Une telle maison offre des opportunités financières diversifiées, compte tenu du prix réduit, de la possibilité d'augmenter sa valeur et des bénéfices tirés de la vente ou de la location. Suivez les conseils d'un livre technique sur la rénovation et consultez les avis des professionnels dans chaque étape du projet pour éviter les erreurs coûteuses.
