Avec la loi anti-squat du 27 juillet 2023, il faut croire que la justice est désormais du côté des propriétaires bailleurs face aux locataires insolvables, mais qui refusent de quitter les lieux. Quelle est cette nouvelle loi ? Quelles sont les démarches à suivre pour la mettre en vigueur ? Quelles sont les limites à connaître avant de recourir à une expulsion faute de loyers impayés ? Les réponses à ces questions dans ce qui suit.
Quel recours pour un locataire qui ne paye pas ses loyers ?
Dans ce genre de situation, le bailleur peut recourir à des actes de précontentieux avant d’entamer des procédures juridiques. Toutefois, ces actes sont régis par la justice, notamment au niveau des délais et des démarches à suivre pour la résiliation du bail locatif. Cela est aussi le cas pour la récupération du logement. Le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette ou la contester devant un tribunal compétent depuis la mise en vigueur de la nouvelle loi anti-squat.
La procédure légale en cas de loyers impayés
Comme nous venons de le dire un peu plus haut, le bailleur doit suivre des démarches légales pour la résiliation du contrat de bail face à des impayés. Cela lui garantira une décision favorable auprès de la justice pour pouvoir récupérer son logement si les parties prenantes n’arrivent pas à trouver une entente à l’amiable. Voici donc comment procéder face à une personne qui refuse de payer, mais qui continuer d’occuper votre logement :
- Procédure de recouvrement
Le propriétaire bailleur envoie un rappel de paiement au locataire pour défaut de paiement. Si ce dernier décide de s’acquitter de la totalité de sa dette, la démarche prend fin et il pourra continuer à occuper le logement. Dans le cas contraire, une lettre de mise en demeure lui sera envoyée par voie recommandée afin d’engager une procédure juridique.
- Procédure juridique
À cette étape, il faut croire que l’occupant continue de squatter le logement et refuse de payer la totalité de ses arriérés. S’il décide de ne pas réagir suite à ce commandement de payer et d’expulsion, vous pourrez engager une demande de saisie en recourant l’aide d’un huissier de justice.
Cet acte permet entre autres d’assigner un commandement de payer et une résolution du bail locatif. Cette assignation doit mentionner le décompte de la dette locative et des charges qui lui sont liées. Afin de simplifier les démarches à suivre devant une telle situation, la nouvelle loi anti-squat prévoit une clause résolutoire obligatoire mentionnée dans le contrat de location.
- Assignation auprès d’un tribunal d’instance
Si malgré les procédures engagées ci-dessus, le locataire refuse toujours de payer ses loyers impayés et de quitter les lieux, le propriétaire bailleur pourra demander une assignation auprès d’un tribunal d’instance. Pour ce faire, il est indispensable de faire appel à un huissier de justice. Il est le seul à avoir la compétence de délivrée cette assignation afin que le juge puisse statuer en faveur du bailleur.
Est-ce que le propriétaire a le droit de me mettre dehors ?
Face aux locataires insolvables et qui occupent illicitement un logement, beaucoup de propriétaires se sentent lésés et se demandent s’ils peuvent les mettre dehors. Alors, la réponse est non. Le propriétaire ne peut pas mettre dehors son locataire de son propre chef quelle que soit la situation. Il devra lui envoyer un commandement pour quitter les lieux par la voie d’un huissier de justice. Une démarche pénale pour l’expulsion s’ensuivra par la suite.
Les limites d'action du propriétaire en cas de non-paiement du loyer
Si la personne qui loue le bien manque à ses engagements, notamment à payer le loyer et les charges liées à son logement, le loueur pourra résilier le contrat locatif de manière unilatérale. Cependant, il ne pourra pas l’expulser de son propre gré, mais devra attendre la décision de la justice.
Toutefois, pour faire valoir la demande d’expulsion et la condamnation au paiement de la dette auprès de la justice, il devra respecter toutes les démarches requises dans ce genre de situation. Dans le cas contraire, notamment, si des vices de procédure ont été constatés, il se peut que la justice puisse statuer à l’égard du locataire. Cela est souvent le cas suite à un non-respect des délais ou des formalités en rapport avec l’expulsion.
Quelles sont les mesures prévues par la nouvelle loi sur les loyers impayés ?
Afin de faire face à la multiplication du nombre de litiges liés à des impayés, mais aussi de squatteurs qui occupent illégalement le logement d’autrui, la nouvelle loi anti-squat est désormais en vigueur. Cette loi prévoit des mesures qui visent à protéger un peu plus les bailleurs tout en sécurisant les locataires. Voici les nouvelles mesures qu’il faut connaître :
- Une peine de trois ans de prison jusqu’à 45 000 euros d’amendes pour les squatteurs.
- La possibilité de recourir à la force de l’ordre pour expulser un locataire qui continue d’occuper les lieux après une décision d’expulsion. Ce dernier peut encourir 6 mois de prison jusqu’à 7 500 d’amendes.
- Une clause de résiliation de bail obligatoire dans le contrat de bail. Le loueur pourra ainsi mettre un terme au contrat de bail sans attendre l’avis de la justice. Par contre, les démarches liées à l’expulsion ne peuvent être appliquées qu’à la suite d’une décision judiciaire.
- Un délai d’expulsion beaucoup plus court, en dehors de la trêve hivernale et de toute situation particulière. Il faut compter un mois entre la date d’assignation et la date d’audience, si auparavant cela durait deux mois.
- Une accélération de la procédure d’expulsion grâce à l’intégration d’une clause résolutoire obligatoire dans le contrat de location en cas de litiges.
Quelles sont les sanctions pour un locataire qui ne paie pas son loyer selon la nouvelle loi ?
Avec la nouvelle loi anti-squat, le locataire qui refuse de payer son loyer peut encourir de lourdes peines. En effet, le droit français stipule que ce dernier peut encourir jusqu’à 6 mois d’emprisonnement avec une amende de 7 500 euros. À noter toutefois que la peine d’emprisonnement n’entre pas dans le cadre d’un non-paiement du loyer, mais plutôt le refus de respecter la décision de justice définitive et exécutoire commandant de quitter le logement.
Vous savez maintenant de quoi la loi anti-squat retourne et comment elle peut être bénéfique aux propriétaires bailleurs qui font souvent face à des locataires insolvables, mais aussi des squatteurs qui refusent de quitter les lieux.
