La crise du logement a forcé les autorités à multiplier les dispositifs pour en sortir. Un des dispositifs qui permettent aux personnes en situation précaire de trouver un logement décent est le bail solidaire, familièrement nommé, Solibail. Pour trouver une solution au problème du logement, le bail solidaire est considéré à la fois du côté du locataire et du côté du bailleur. Le gros problème du bailleur est souvent les impayés. Le bail solidaire essaie d'y faire face en proposant une formule intéressante. C'est une association qui signe le bail avant de le sous-louer à l'occupant. Cela permet, grâce au sérieux de l'association, d'éviter la peur des impayés qui décourage beaucoup de bailleurs à offrir leur bien en location.
Qu'est-ce qu'un bail de colocation solidaire ?
Le bail solidaire s'adresse aux personnes mal logées et ayant des revenus modestes. Il leur permet de pouvoir bénéficier d'un logement. Le bailleur signe le bail à une des associations agréées par l'état et cette dernière le sous-loue au locataire ou colocataire final dans le cas d'une colocation. Le bailleur est à l'abri d'un défaut de paiement du locataire. Le loyer et les frais habituels d'entretien sont pris en charge par l'association. Le sous-locataire, lui, signe une convention d'occupation avec le bailleur. Il a aussi la possibilité de bénéficier d'un accompagnement social.
Les spécificités du bail solidaire en colocation
Le solibail ne s'applique pas à toutes les situations. Il y a certaines conditions pour que les personnes concernées puissent en bénéficier. Du côté du logement, il dit répondre à des critères spécifiques.
- Il doit comporter 5 pièces maximum
- Il doit faire 9 m² au minimum et 16 dans le cas de Paris, et répondre aux normes de décence établies par le décret du 30 janvier 2002.
- Le montant du loyer doit être raisonnable, proche de celui d'un HLM.
Tout le territoire n'est pas concerné par ce dispositif. Les régions solidaires qui proposent le solibail aux ménages précaires sont les suivantes :
- Île-de-France
- Pays de la Loire
- Nord-Pas-de-Calais
- Languedoc-Roussillon
- Rhône-Alpes
- Provence-Alpes-Côte d'Azur
C'est l'association qui paie le loyer et le locataire lui verse le montant en fonction de ses moyens. Il doit cependant respecter les termes de la convention. Propriétaire et bailleur font appel aux associations agréées et aux autorités régionales pour bénéficier du dispositif. L'état fixe le montant du loyer en vertu des prix moyens du marché. En retour, des gros avantages fiscaux sont accordés aux propriétaires. Cela va de 30 à 70% sur les revenus locatifs. Le bail solidaire, tout comme le bail réel solidaire, est une alternative au contrat locatif classique
Comment se défaire d'un bail solidaire ?
Le solibail est d'une durée de 18 mois et n'est pas renouvelable. Durant cette période, il peut arriver, pour diverses raisons, que l'une ou l'autre partie décide de sortir de la convention. Les modalités de rupture sont strictes et très encadrées. Si un locataire décide de quitter le logement, il doit donner un préavis d'un mois pour un meublé et 3 mois pour un logement vide.
Les conditions pour se défaire d'un bail solidaire
Lorsqu'on bénéficie d'un bail solidaire pour la location d'un logement vide, le délai peut, cependant, être ramené un mois si le locataire remplit certaines conditions.
- Il doit être bénéficiaire du RSA ou de l'AAH.
- Il bénéficie d'une première embauche.
- Il a été licencié ou a trouvé un autre travail après une perte d'emploi.
- Une mutation professionnelle.
- Il déménage dans un logement social.
Les logements situés dans une zone tendue peuvent bénéficier d'un délai de préavis d'un mois. Ces conditions s'appliquent qu'il s'agisse d'un seul locataire ou dans le cas d'un bail pour une colocation solidaire.
Quelles sont les conditions pour bénéficier d'un bail réel solidaire ?
Mis en place par la loi Macron du 6 août 2015, le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui facilite l'accession à la propriété à des ménages modestes. C'est à travers un dispositif qui permet une dissociation de foncier au bâti, que les propriétaires peuvent faire baisser les prix de logements offerts à la location. Pour que les locataires puissent bénéficier de ces logements, des critères de sélection entrent en jeu.
- La typologie du logement et la composition des ménages
- La proximité du logement avec le lieu de travail
- Le plafond de revenus
Le plafond de revenus est limité en fonction de la zone dans laquelle le logement se situe et selon le nombre d'occupants et celui des personnes à charge. Il y a 3 zones avec des plafonds de revenus différents.
- La zone A avec l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et les grandes villes comme Marseille, Lyon, Lille et Montpellier.
- La zone B comprend les agglomérations de plus de 50 000 habitants et les départements d'outre-mer.
- La zone C concerne le reste du territoire.
C'est un organisme foncier solidaire, (OFS) qui détient le foncier. Il construit des appartements ou des maisons qu'il offre à des prix accessibles. L'acquéreur devient propriétaire des murs et signe un contrat avec l'OFS pour l'occupation du foncier sur une période. Sous peine de résiliation, l'occupant s'engage à utiliser le logement comme résidence principale. La redevance pour l'occupation du terrain et la participation aux frais de gestion est de 1 à 4 € du m². Pour obtenir un bail réel solidaire, le candidat doit justifier d'être en dessous du plafond de revenu fixé pour sa zone d'habitation. En outre, il doit s'engager à utiliser le logement comme résidence principale, c'est-à-dire, y résider au minimum 8 mois par an.
Quelles sont les règles à respecter dans un bail de colocation solidaire ?
Lors de la signature d'un bail solidaire de colocation, tous les colocataires doivent être présents. Ils doivent aussi garder chacun une copie du bail signé. Le propriétaire doit proposer au moins 16 m² pour deux locataires et 9 m² pour chaque occupant supplémentaire. Le logement doit être confortable et sans nuisibles, satisfaisant toutes les conditions de sécurité physiques et sanitaires. Le bail solidaire et le bail réel solidaire sont des dispositifs qui devraient, non pas, résoudre la crise du logement, mais contribuer à permettre aux personnes aux revenus modestes d'accéder à un logement décent. Le dispositif existe et il suffit de bien en comprendre tous les aspects avant de s'engager. Les avantages facilitent l'accès à ce dispositif au plus grand nombre.
