La loi de l'urbanisme en France n'est pas facile à comprendre pour un citoyen lambda. En effet, s'agissant d'un terrain non constructible, il faut prendre en considération certaines conditions en fonction des zones d'habitation. Ces terrains à l'achat font l'objet de critères techniques par exemple, définies par la mairie de la commune.
Quelle est la marche à suivre pour obtenir un bout de terre inconstructible ? Quel prix de vente pour cette catégorie d'immobilier ? Peut-on y faire une construction dans le futur ?
Que dit la loi d'urbanisme sur terrain constructible et non constructible ?
Nombreux sont ceux qui pensent qu'un terrain non constructible ne peut contenir autre chose qu'un bois ou des plantations. Il est vrai que beaucoup de zones de ce type sont vouées aux cultures en tout genre pour les agriculteurs notamment. Pourtant ces terrains ne sont pas totalement exclus de l'immobilier quand on envisage d'y construire une habitation.
Pour bien comprendre le principe, il faut différencier le terrain constructible de l'inconstructible :
- À l'achat d'un terrain à bâtir, le propriétaire a l'autorisation d'y faire des constructions en dur (maison, immeuble) en fonction du PLU (plan local d'urbanisme) de sa commune. Celui-ci détient les réseaux nécessaires pour une mise en marche de l'eau, l'électricité, etc. De plus, l'accès (route, chemin) est prévu en conformité avec la loi.
- Lorsqu'une personne met en vente un lopin de terre non constructible, cela veut dire que pour le moment, la mairie a classé ce terrain comme inconstructible. La zone n'est pas adaptée à l'assainissement par exemple et il n'est pas possible d'y construire un lieu de vie.
Il faut savoir que cette qualification de 'non constructible' n'est pas figée et que les règles peuvent changer dès lors que les projets de l'agglomération évoluent.
Qu'est-ce que l'on peut faire sur un terrain non constructible ?
Il est vrai que le prix d'un terrain non constructible est bien moins élevé que le coût total pour les terrains à bâtir. Toutefois, en faisant l'acquisition d'une parcelle occupée par des arbres fruitiers ou par un espace naturel, le propriétaire des lieux a la possibilité de transformer cette zone pour la faire évoluer (toujours en respect du plan local d'urbanisme).
On pense aux projets de loisirs si le terrain possède des atouts allant en ce sens : acrobranche, activités nautiques, ou tout simplement un emplacement pour y venir le week-end en famille (tente, caravane, etc.).
En effet, selon les zones où se trouvent les terrains, la commune peut donner l'autorisation d'y installer temporairement une structure mobile. D'autres choisiront par exemple d'utiliser le terrain pour y faire de l'élevage (sous réserve d'avoir le statut juridique adéquat).
Est-il possible d'habiter sur un terrain non constructible ?
Pour être clair, il est impossible de faire une construction en dur sur les terrains non constructibles, du moment que celle-ci est destinée à devenir une résidence. Par contre, il est envisageable de construire des petits abris qui respectent les dimensions prévues par la loi (2 m2 de surface maximum au sol et 1,5 m de hauteur).
Par exemple, si un propriétaire fait l'achat d'un terrain de loisir a vendre, il pourra bâtir, s'il le souhaite, une remise pour y stocker du matériel, du moment que le code de l'urbanisme est pris en compte, et que la mairie lui donne l'autorisation. Suivant la zone du terrain, la municipalité peut s'y opposer pour une raison de protection de l'environnement.
Comment sont classées les zones non constructibles à l'urbanisme ?
De manière générale, un plan local d'urbanisme contient les zones constructibles et les terrains classés comme non constructibles. Si un citoyen a le projet d'achat pour un terrain (quel qu'il soit), il doit se rendre à la mairie de sa localité pour connaître les caractéristiques techniques et juridiques de la parcelle de terre.
La plupart des terrains en zone urbaine sont propices à répondre aux critères indispensables comme l'assainissement ou le raccord aux réseaux d'eau et électrique. Pour ce qui est d'un terrain non constructible, celui-ci peut être classé comme agricole ou comme naturel et protégé. Dans ce cas, un projet immobilier n'est pas envisageable et la vente du terrain se fera dans le but de cultiver ou de profiter d'espaces variés pour le plaisir.
Même si un terrain de ce type ne peut pas contenir une construction (maison pour y vivre), son prix d'achat peut surprendre si la parcelle a une valeur d'intérêt général pour la collectivité, ou qu'elle est classée en zone de préservation des paysages.
Quel prix pour un terrain non constructible ?
Le marché de l'immobilier est en mouvement constant pour le constructible et les parcelles qui ne peuvent pas recevoir de constructions. Il n'y a pas de code en la matière quand il s'agit de définir le prix du terrain non constructible par commune.
En consultant le plan local d'urbanisme, on peut connaître les zones et l'estimation du prix au mètre carré d'un terrain non constructible. Par rapport à la région et à la classification du terrain, le prix peut considérablement changer.
