La vente en viager occupé est une solution qui permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en gardant son droit d'usage et d'habitation. L'acheteur verse un premier bouquet viager à la signature du contrat, mais les deux parties ne peuvent fixer à l'avance le montant total de l'achat. L'acquéreur ne peut non plus occuper sa nouvelle propriété qu'au décès du crédirentier. Comment ça marche ?
Comment se passe une vente en viager occupé ?
Dans le cadre d'un viager occupé, le vendeur fait une cession de son bien immobilier à l'acheteur, tout en conservant son droit d'habiter et d'utiliser la maison jusqu'à son décès. Il s'agit d'une technique de vente qui repose sur le principe d'aléa. Dans la pratique, les deux parties (le vendeur et l'acheteur) ne peuvent définir le prix de vente exact du bien, parce que ni l'un ni l'autre ne peut définir la date exacte du décès du propriétaire. Par contre, l'acheteur accepte de verser une rente viagère mensuelle, trimestrielle ou annuelle pour signifier son acte d'achat. Le montant de celui-ci est défini selon plusieurs critères :
- La valeur foncière du bien : une décote s'applique à la valeur foncière d'un bien vendu en viager occupé pour compenser la privation du droit d'usage et d'habitation subit par l'acheteur.
- Le versement d'un bouquet et son coût.
- L'âge du vendeur.
- Le statut occupé du bien vendu en viager.
Si le vendeur est malade au moment de signer l'acte de vente et qu'il meurt dans les 20 jours qui suivent cette signature, la vente en viager peut être annulée.
Quels sont les inconvénients d'un viager ?
- Le prix de vente définitif du bien immobilier n'est pas défini au moment de la signature de l'acte de vente : il devient uniquement définitif au moment du décès du vendeur.
- L'acheteur risque de verser une rente très élevée si le vendeur vit de longues années paisibles. Dans les pires des cas, l'acquéreur peut même mourir avant le propriétaire du bien qu'il aurait souhaité acheter.
- Le bien immobilier ne devient propriété exclusive de l'acheteur qu'au moment du décès du vendeur : entre-temps, il ne peut pas y habiter ou le mettre en location.
- Dans le cas où l'acheteur venait à mourir avant le vendeur, ses héritiers directs sont contraints de continuer à verser la rente viagère jusqu'au décès du crédirentier.
- Le contrat de vente en viager occupé peut être contesté par les héritiers du crédirentier pour plusieurs raisons : le montant de la rente viagère, l'absence d'aléa ou encore la santé mentale du vendeur au moment de la signature du contrat.
- Le crédirentier peut annuler la vente en viager occupé en cas de manquement du débirentier à son obligation de verser une rente viagère : selon le principe du viager, l'acheteur ne peut pas réclamer les sommes déjà versées, selon les règles prévues dans le contrat de vente.
Quels sont les pièges à éviter lors des ventes en viager ?
- Définir le juste prix : étant donné que le vendeur continue d'occuper son bien, la valeur du bien subit une décote. C'est-à-dire que le prix de vente est relativement faible par rapport à la valeur vénale de la propriété. Au moment de signer le contrat de vente en viager, le vendeur peut moduler le montant du bouquet et de la rente pour trouver rapidement un acquéreur. Il peut proposer une rente plus élevée et un bouquet bas ou inversement. Dans tous les cas, il doit veiller à ce que le prix final du bien reste toujours le même et correspond à sa valeur réelle.
- Choisir le meilleur moment pour vendre en viager : l'âge du vendeur influe sur le prix du bien et le montant de la rente mensuelle est soumis à l'impôt sur le revenu, même s'il bénéficie d'un abattement fiscal. Pour le vendeur, il est toujours préférable d'attendre une année supplémentaire pour vendre afin de profiter d'un abattement plus avantageux. Pour définir le meilleur moment pour vendre, il faut aussi tenir compte de la plus-value immobilière. Il est possible de profiter d'un abattement, voire d'une exonération d'impôt sur la plus-value, en fonction de la durée de détention du bien.
- Penser à revaloriser la rente : la rente est généralement réindexée sur l'indice INSEE du coût de la vie chaque année. Dans la pratique, cette revalorisation est souvent faible. Toutefois, l'acquéreur doit absolument s'en souvenir afin d'éviter le cumul, dans le cas où le vendeur venait à lui réclamer cette somme plusieurs années plus tard.
- Prévoir la libération anticipée du logement en cas de retraite, par exemple : le vendeur doit toujours prévoir une augmentation de la rente en cas de libération anticipée du bien. Le montant de cette augmentation est négociable avec l'acheteur, à hauteur de 20 % et 30 % de la rente.
- Avoir recours aux services d'un professionnel de l'immobilier permet aussi d'éviter d'autres pièges qui peuvent surgir même après la vente. Les conseillers immobiliers peuvent aussi apporter des conseils pratiques sur le prix de la rente et la régularité des paiements.
